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2022년 9월1일 국토부는 ‘전세사기 피해 방지방안’을 발표했습니다. 

• 첫번재 : 정보의 비대칭성입니다.
• 두번째 : 전세사기 피해자를 위한 지원대책 
• 세번째 : 전세사기 단속.처벌 강화 

https://youtu.be/J8UNiFn-D5M

전세는 무엇일까요?

• 사실상 세입자가 집주인에게 돈을 빌려주는 일종의 금융 거래입니다.
• 전세 사기란 빌려준 돈을 떼이는 것과 같은 거죠. 은행은 돈을 빌려줄 때 빚이나 체납 내역 등을 확인할 수 있습니다.
• 세입자는 내가 돈을 빌려줄 집주인의 사정을 알 수 없습니다. 만약 부실한 집주인인 줄 모르고 전세금을 줬다면, 돈 떼일 위험이 커집니다.
• 이 정보 비대칭을 해소해 전세 사기를 막아보겠다는 게 정부의 계획입니다. 

[첫번재 : 정보의 비대칭성] 

임차인 정보제공 확대

   - ①“자가진단 안심전세App” 구축, ②선순위 권리관계 확인권한 부여

  ▪ 안전한 거래환경 조성

   - ①임대사업자 관리 강화, ②시장 감시기능 확대, ③공정한 가격산정체계 마련, ④고전세가율 지역 관리

  ▪ 임차인 법적권리 강화

   - ①최우선 변제금액 상향, ②임차인 대항력 보강

여기서 정보의 비대칭성뿐만 아니라 현재 법재도의 문제점도 있는데요. 

대표적인것 경우가 아래와 같은 경우입니다. 

• 전세세입자가 7.1일에 잔금을 치르고 이사를하고 전입신고까지 정상적으로 하였어도. 
• 집주인이 사기꾼이면, 7.1일에 주택담보대출을 받으면. 
• 전세와 대출이 같은 7월1일에 진행되어도 은행이 선순위를 같게되어서 전세입자는 후순위가 되는 경우입니다. 
• 이런 헛점을 개선하려면 법령개편이 필요해서 이번 대책에는 빠졌다고 하네요 ㅠㅠ 
• ( 혹시 좋은 아이디어가 있으면 댓글로 남겨주세요. ) 

그래서  '안심전세App' 으로는 전세사기를 방지 하는데 한계가 있다는 비판이고, 저도 같은 생각입니다. ㅠㅠ 

저런 앱으로 전세사기는 방지가 될수 없고, 전세 사기는 알고도 당할 수 밖에 없는 구조 입니다. ㅠㅠ 

이런 문제점이 있어서 인지 피해자를 위한 지원 대책도 같이 발표되었는데요.. 

[ 두번째 : 전세사기 피해자를 위한 지원대책 ]

 One-stop 서비스

   - HUG 내 ‘전세피해 지원센터’ 설치 

  ▪ 보증금 미반환 피해 지원

   - ①저리 긴급 자금대출, ②전세보증금 반환보증 가입 지원

  ▪ 긴급 거처 제공

   - HUG 강제관리 주택 등을 임시거처로 제공

일단 전세사기를 당하면 당장 살 곳이 없어서 막막합니다. 그리고 전세 사기 피해자의 대부분이 사회초년생인 청년이나 신혼부부들이죠.

피해자르 위한 대책으로는

• 주택도시기금에서 1억 6천만 원을 1%의 초저금리로 빌려줍니다.
• 주거환경 지원으로  주택도시보증공사(HUG)도 1,000여 채 정도의 관리 중인 주택에 피해자들이 머물 수 있도록 도울 예정입니다.

전세 사기를 피하는 방법 중에 하나는 전세보증금 반환 보험입니다. 그런데 앞서 말했듯 경제사정이 빠듯한 사회초년생 세입자들은 이 보험에 굳이 들려고 하지 않거든요. 그래서 청년이나 신혼부부에게는 보증료를 일부 지원해서 보호하기로 했습니다. 

구조적으로 전세사기가 발생할수 밖에 없으니, 사후 대책인 피해지원보다 더 중요한것이 바로 사전 예방입니다.

사전예방을 위해서는 전세사기범에 대한 처벌을 강화해서 수작을 부리다가 걸리면 인생 종치게 해야하는데.. 현실은 그렇지가 않죠~ 

[ 세번째 : 전세사기 단속.처벌 강화 ]

전세사기 단속 강화

   - ①범정부 전세사기 특별단속, ②상시적 공조체계 구축

  ▪ 전세사기 관련자 엄중 처벌

   - ①가해 임대사업자 및 자격사 처벌 강화, ②채권회수 전담반 운영

전세사기는 사기라서 형사법이 아니라 사기인 민사법을 적용하는데요, 그래서 전세사기를 치는 사람들은 형법으로 처벌 할 수없는 문제가 있고, 돈을 가지고 튀어버리면 잡기가 무척이나 힘들죠.. 

앞으로 전세사기의 구성원으로 연루된 사람들은.. 

• 임대사업자라면 사업자 등록을 불허하고, 기존에 등록된 사업자의 경우 등록을 말소
• 공인중개사, 감정평가사 등 자격사들을 대상으로도 결격사유 적용 기간과 자격 취소 대상행위를 확대하는 등 처벌을 강화한다.

처벌을 더 강화해서 그냥 형법으로 처벌하는게 가장 좋을것 같은데 좀 아쉽네요.. 

경매 초보자가 실수하기 쉬운것중에 하나가 바로 경매물건의 대항력 여부이다. 

경매에 관심 있는 철수가 경매물건을 살펴보던중 아래와 같은 오피스텔이 눈에 들어 왔다. 

물건은 오피스텔이고, 한번 유찰되어서 감정가에서 30% 할인된 가격으로 나온것이다. 

철수는 일단 시세를 확인해 본다. 

매매 시세는 실제 감정가와 비슷한 1억2천 만원이고, 전세 가격은 1억1천만원 수준이다. 

철수는 9천만원 정도에 낙찰만 받아서 최저가에서 낙찰을 받고, 부대비용 ( 취등록세등 )을 더해도 1천만원이 넘게 남을것 같았다. 

경매에서 중요한 권리분석을 해봐야 한다. 

일단 가장 기본인 등기부등본을 확인. 

등기부 등본에서 중요하게 확인할 내용은 채권최고액과 소멸 여부이다. 

채권액들이 경매가 진행 되면서 낙찰되면 모두 소멸되는 상태를 꼭 확인 해야 한다. 

그다음으로 확인할 내용이 현재 누가 점유하고있는지 확인이 꼭 필요하다. 

경매 물건은 현재 임차인이 있는 상태이고, 심지어 대항력도 가지고 있다. 이런.. 

대항력을 가지고 있다는 것은 주민등록을 하고 전입신고를 했다는 것입니다. 그리고 임차인이 강제 경매를 신청한것으로 보이므로, 전세로 들어와서 오피스텔에 살고 있다가 오피스텔주인이 전세보증금을 돌려주지 않자 강제 경매를 신청한 것으로 보입니다. 

이런 물건처럼 대항력이 있는 임차인이 있는경우에는 경매신청을 하면 임차인이 가지고 있는 대항력있는 권리에 해당하는 금액 ( 보증금 9천6백만원)보다 낙찰금액이 적은 경우에는 낙찰자가 부족한 금액을 지불해야 합니다. 

그러므로 위의 경매 물건에서 최저가로 8천4백만원에 낙찰을 받더라고 9천6백만원에서 부족한 1천2백만원을 추가로 지불해야 합니다. 

이런 물건은 최저금액을 9천6백만원으로 봐야 합니다. 

경매에서 대항력 있는 임차인이 있는 경우는 꼭 주의해서 살펴봐야 겠습니다.