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전체가율은 다음과 같이 구할수 있습니다. 

전세가율 = 전세가격 / 매매가격 * 100 

예를들어서 서울에 거래가격이 10억짜리 아파트가 있고, 이 아파트의 전세가격이 6억원 이라면 6억 나누기 10억 하면 0.6이 나오고 이것을 백분율로 바꾸면 60%가 됩니다.  즉 아파트가치 대비 전세가치 비율을 뜻하게 됩니다.  바꾸어 말하면, 10억 아파트의 전세가율이 55%라고 하면 해당 집에 전세로 들어가기 위해서는 5.5억이 필요하게 되는 것입니다. 

아파트매매가격 

• 가격에 영향을 주는 요소는 교통, 학군, 생활시설, 뷰, 양질의 일자리 등이 복합적으로 작용합니다. 
• 매매가격은 미래가치가 투영 되어 있습니다. 
• 현재는 조금 살기 불편해도 주변에 개발 호재가 있으면 해당 가치가 어느정도 선 반영되어 매매가격은 높아집니다.  
• 즉, 미래에 지하철역이 아파트 주변에 생길 예정이면 해당 가치가 어느정도 선방영 됩니다. 

아파트전세가격

• 현재의 주변환경을 반영한 시세입니다. 
• 주변의 학군, 교통, 생활편의시설등이  현재 기준으로 가치평가를 받게 됩니다. 
• 미래에 지하철역이 가까운 곳에 새로 생긴다고 해도 현재의 전세가격에는 영향을 안 미치게 됩니다. 

전세가율은 다른 가치평가방법을 가지는 매매가격대비 전세가격의 비율이 의미하는 것은 바로 매매가격과 전세가격의 차이를 나타내는 지표로 활용될수 있습니다. 

• 전세가율이 높아지면,
  • 무주택자의 경우에는 매매가격과 차이가 크지 않게 되므로 전세대신 매매라는 선택지가 생겨서  매매가 활발해지는 경향이 있습니다. 
  • 유주택자는 전세가격이 높기때문에 갭투자도 활발해 지는 경향이 있습니다. 
  • 깡통 주택의 위험이 높아집니다. 
• 전세가율이 낮아지면
  • 무주택자는 집을 사는것 보다 전세를 더 선호하는 경향이 있게 됩니다. 
  • 따라서 주택 매매건수가 줄어들게 됩니다. 
  • 유주택자는 갭투자비용이 증가하게 되어, 매매 건수가 줄어들게 됩니다. 

위 그래프에서 하늘색인 수도권의 전세가율을 보면 2022년 8월부터 2023년 1월까지 지속적으로 전세가율이 낮아지고 있는데요.. 

이것을 어떤의미로 해석해야 될까요? 

전세가격의 가치평가 방법인 여러가지 입지기준은 6개월간 수도권에 큰 변경은 없었습니다. 6개월간 살고있는 집의 크게 노후화 될리도 없고 교통이 나빠질리도 없는 것이죠. 

전세가율이 낮아지는건 전세가격이 빠지거나, 매매가격이 빠지거나 2가지 경우인데 KB시세 기준으로 보면 작년에 서울의 아파트값은 3% 정도 내렸는데, 전세 가격은 5% 조금 넘게 빠졌습니다. 

전세가율이 떨어지면, 즉, 전세 가격과 매매 가격의 차이가 더 커지면 그만큼 이른바 깡통 주택의 위험은 줄어들고, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 어려워집니다. 그러면 아파트 가격은 지금보다 더 떨어질 가능성이 높습니다.

전세가율이 낮아지면 전반적으로 부동산이 하락하는 시기라고 볼수 있습니다. 부동산이 하락해서 전세가율이 낮아지는 걸까요? 전세가율이 낮아져서 부동산이 하락하는 걸까요? 

위의 통계로 보면은 부동산이 하락하는 시점에서 나오는 하나의 특징으로 볼 수 있습니다.