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경매 초보자가 실수하기 쉬운것중에 하나가 바로 경매물건의 대항력 여부이다. 

경매에 관심 있는 철수가 경매물건을 살펴보던중 아래와 같은 오피스텔이 눈에 들어 왔다. 

물건은 오피스텔이고, 한번 유찰되어서 감정가에서 30% 할인된 가격으로 나온것이다. 

철수는 일단 시세를 확인해 본다. 

매매 시세는 실제 감정가와 비슷한 1억2천 만원이고, 전세 가격은 1억1천만원 수준이다. 

철수는 9천만원 정도에 낙찰만 받아서 최저가에서 낙찰을 받고, 부대비용 ( 취등록세등 )을 더해도 1천만원이 넘게 남을것 같았다. 

경매에서 중요한 권리분석을 해봐야 한다. 

일단 가장 기본인 등기부등본을 확인. 

등기부 등본에서 중요하게 확인할 내용은 채권최고액과 소멸 여부이다. 

채권액들이 경매가 진행 되면서 낙찰되면 모두 소멸되는 상태를 꼭 확인 해야 한다. 

그다음으로 확인할 내용이 현재 누가 점유하고있는지 확인이 꼭 필요하다. 

경매 물건은 현재 임차인이 있는 상태이고, 심지어 대항력도 가지고 있다. 이런.. 

대항력을 가지고 있다는 것은 주민등록을 하고 전입신고를 했다는 것입니다. 그리고 임차인이 강제 경매를 신청한것으로 보이므로, 전세로 들어와서 오피스텔에 살고 있다가 오피스텔주인이 전세보증금을 돌려주지 않자 강제 경매를 신청한 것으로 보입니다. 

이런 물건처럼 대항력이 있는 임차인이 있는경우에는 경매신청을 하면 임차인이 가지고 있는 대항력있는 권리에 해당하는 금액 ( 보증금 9천6백만원)보다 낙찰금액이 적은 경우에는 낙찰자가 부족한 금액을 지불해야 합니다. 

그러므로 위의 경매 물건에서 최저가로 8천4백만원에 낙찰을 받더라고 9천6백만원에서 부족한 1천2백만원을 추가로 지불해야 합니다. 

이런 물건은 최저금액을 9천6백만원으로 봐야 합니다. 

경매에서 대항력 있는 임차인이 있는 경우는 꼭 주의해서 살펴봐야 겠습니다.