다주택자에 대한 여러가지 규제와 세금들 그리고 결정적인 금리상승에 따라서 요즘에는 부동산의 열기가 한꺼풀 꺽인 느낌인데요..
2018년부터 부동산 상승기에 맞추서 수익형 부동산의 거래건수가 증가하더니, 21년에는 역대 최고의 거래건수를 기록하고 있습니다. 수익형 부동산은 종류도 많은데요..
- 원룸 ( 다가구.다세대주택 등 )
- 오피스텔
- 상가
- 지식산업센터
- 꼬마빌등
- 라이브오피스
아파트는 주로 매수가격과 매도가격의 차이인 시세차익을 기대하고 투자한다면, 수익형 부동산은 부동산에서 월세를 받는것이 주목적이고 매매차익은 부가적으로 생기면 좋은 것이죠.
그런데, 수익형 부동산에 투자할때 중요한 것이 바로 물건의 "적정한 가격이 얼마인가?" 를 아는 것입니다.
아파트는 표준화 되어 있고, 비교할 대상이 많아서 시세가 형성되어 있고 인터넷에서 쉽게 조회가 가능한 반면,
상가 같은 경우는 거래 건수도 많지 않고 비교할 대상도 적어서 적절한 가치 산정이 어려운것이 현실 입니다.
상가의 가격 산정이 어려운 이유
- 아파트와 다르게 비교 물건이 적다
- 거래 건수가 많이 않다
- 지역별, 위치별, 층별로 물건과 시세가 제각각이다
물건의 적정 시세가 사는사람과 파는사람의 중간 접점이 형성되는 가격이긴 한데, 수익형 상가의 대략적인 가치 산정 방법을 알아 보겠습니다.
수익환원법
- 대상물건이 장래에 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법
- 연임대료 = 월입대료 * 12
- 투자수익율 : 해당 지역의 투자수익율 ( 대상물건에 따라서 다름 )
- 부동산의 가치 = 연임대료 / 투자수익율 + 임대보증금
그럼 예를 들어서 설명해 보면, 분당의 4층에 있는 상가를 구입하려고 알아본다고 할때..
보증금 3,000만원이고 월세가 150 만원인 상가의 가치를 계산해 보면 대략적으로 3.7억의 가치로 볼 수가 있다.
연임대료는 150만원 * 12달 = 1,800 만원
투자수익율은 분당이고 1층이 아닌 상층부 이므로 5%정도로 측정
상가의 가치는 1,800만원 / 5% + 1,000(보증금) = 3.7억
여기서 중요한게 투자수익율인데, 투자 수익율은 시장에서 형성이 되어 있다.
투자수익율
- 서울 강남의 상가의 경우에는 2~3%정도로 형성되어 있고,
- 서울 다른 지역은 4~5%정도로
- 수도권도 5~6%정도로
- 수도권에서도 1층은 대부분 4% 이하이다.
- 지방의 경우는 좀 더 높은 6~7% 정도로 형성되어 있다.
- 지방의 경우도 1층은 더 낮다.
- 1층보다는 상층부가 투자수익율이 더 높은 경향이 있다.
투자수익율을 상가가 위치한 동내의 공인주개사무소에 가서 문의를 하면 조금더 정확하게 파악할수 있다.
그리고 간단하게는 인터넷으로 목적물건이 있는 주변의 월세가격과 매매가격으로도 계산할 수 있다.
투자수익율 손품으로 계산하기
- 네이버 부동산을 활용하여 월세와 매매가격을 조사한다.
- 투자수익율 : 년수입(월세 * 12) / 매매가격 + 보증금
- 만약 대상물건이 1층이라면 1층을 기준으로 조사를한다.
- 대략 주변의 비슷한 물건 5개 이상으로 계산해보면 대략적인 해당 지역에 형성된 수익율 계산이 가능하다.
예를들어서 근처의 상가의 월세와 매매가로 위와같이 평균적인 투자수익율을 구할수 있게 된다.
앞에서도 이야기 했지만, 적정가격이라는 것이 시장에서 형성된 가격일 뿐이고..
매수자와 매도자의 의견이 일치되어서 형성된 것이라서 절대적인 것은 없다.
주변 개발 호재가 있다면 매수 수요가 늘어서 가격이 더 상승할 것이고, 상권이 쇠락하고 있다면 가격은 하락하게 될것이다.
수익환원법은 상가 가치산정의 대략적인 기준일 뿐이고, 여기에 상가의 위치, 배후세대, 유동인구 및 교통환경에 따라서 가감이 된다.
'부동산이야기' 카테고리의 다른 글
| [2023년 1월] 국토교통부 주택통계발표로 보는 부동산 시장 (0) | 2023.03.01 |
|---|---|
| 자가진단 안심전세 앱 - 전세사기 방지 가능할까? (0) | 2022.09.04 |
| [지식산업센터] 2022년 7월 동탄 금강펜테리움IX타워 매매/월세 동향 분석 (0) | 2022.07.24 |
| [동탄] 한화포레나 동탄호수(LH28단지, A84) 추가모집공고 - 차익 5억예상 대박 (0) | 2022.05.12 |
| 전국 최저가 아파트는? ( 뉴코아원룸아파트 ) (0) | 2022.02.15 |
