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상업용 부동산를 취득하고, 꿈꾸던 임대료를 받으면 기분이 참 좋아진다. 

그런데, 아파트 월세와 다르게 상업용 부동산에서 월세를 받으면 세금계산서를 발행 해야한다. 

( 월세에 부가세 10%가 포함된 금액을 받기 때문에, 이 10% 금액을 잘 모았다가 5월에 종합소득세 신고할때 받은 부가세를 국가에 내야 한다. ) 

그럼 홈택스에 접속해서 부가세를 발행해보자. 

1. 홈택스에 접속해서 로그인을 한다. 

 - https://hometax.go.kr/

2. 우측상단의 전체 메뉴를 펼치고, 노란 형광펜으로 표시를한 "전자(세금)계산서 건별 발급" 메뉴를 누른다. 

3. 그러면 아래처럼 세금계산서 화면이 나오는데, 여기서 왼쪽의 내 사업자 정보는 자동으로 입력되어 있고, 

오른쪽의 공급받는자쪽 정보를 입력하면 된다. 

( 보통은 임대계약을 할때, 사업자등록증을 하나 복사해서 받는다 ) 

4. 이제 제공하는 물품과 가격을 입력하면 되는데.. 

초록색 형광펜처럼 입력하는데, 단가를 금액을 입력하고 계산을 누르면, 자동으로 공급가액과 세액이 계산되어서 입력된다.

노란색 형광펜은 금액을 받고 영수증을 발생하면 영수이고, 금액을 받기전에 미리 영수증을 발생하면 청구를 선택한다.  

5. 마지막으로 하단의 발생버튼을 누르면, 사업자용 인증서로 사인을 하면 최종 발급이 된다. 

6. 그래고 발급된 영수증은 pdf로 저장해서 보관해두면 된다. 

2024년 7월부터 입자가 시작된 아파트 인데... 

하자 천국이라고 소문이 났습니다. 

안방 천장인데 물이 뚝뚝 떨어지고 있습니다. 

5억이나 주고 입주한 아파트 인데, 이사를 하지도 못하고 근처 숙박업소에서 지내고 있다고 하네요.. 

아래는 안방 천장입니다. 

누수가 있어서 천장을 다 뜯어내고 개판입니다. 

도대체 저렇게 만들고 입주를 하라는 건설사도 참 가관입니다. 

아래는 5월 사전점검때 발견된 하자들 

어디 건설사냐? 

한라비발디냐? 

입주전까지 99% 의 하자를 보수하겠다고 했는데.. 

음.. 역시 건설사의 약속은 믿으면 안되는 건가~ 

위 사진은 정말 말이 안나온다. 개판으로 해놓고 사전점검을 하라니.. 

우리나라 왜 이렇냐? 

그리고 정말 중요한거. 

상황이 이런데도 사용승인을 내준 지자체~ 건설사한테 뭐 받은거 아니고 서야 이런걸 승인 했다고? 

직무 유기아닌가.. 

어째든 이번주 다음주 비가온다고 하는데, 큰 피해 없기를 바라면서 

7월16일까지 하자처리에 온 힘을 쏟는다고 하는 건설사의 말을 믿으면서 기다려 봐야 할듯 합니다. 

전체가율은 다음과 같이 구할수 있습니다. 

전세가율 = 전세가격 / 매매가격 * 100 

예를들어서 서울에 거래가격이 10억짜리 아파트가 있고, 이 아파트의 전세가격이 6억원 이라면 6억 나누기 10억 하면 0.6이 나오고 이것을 백분율로 바꾸면 60%가 됩니다.  즉 아파트가치 대비 전세가치 비율을 뜻하게 됩니다.  바꾸어 말하면, 10억 아파트의 전세가율이 55%라고 하면 해당 집에 전세로 들어가기 위해서는 5.5억이 필요하게 되는 것입니다. 

아파트매매가격 

• 가격에 영향을 주는 요소는 교통, 학군, 생활시설, 뷰, 양질의 일자리 등이 복합적으로 작용합니다. 
• 매매가격은 미래가치가 투영 되어 있습니다. 
• 현재는 조금 살기 불편해도 주변에 개발 호재가 있으면 해당 가치가 어느정도 선 반영되어 매매가격은 높아집니다.  
• 즉, 미래에 지하철역이 아파트 주변에 생길 예정이면 해당 가치가 어느정도 선방영 됩니다. 

아파트전세가격

• 현재의 주변환경을 반영한 시세입니다. 
• 주변의 학군, 교통, 생활편의시설등이  현재 기준으로 가치평가를 받게 됩니다. 
• 미래에 지하철역이 가까운 곳에 새로 생긴다고 해도 현재의 전세가격에는 영향을 안 미치게 됩니다. 

전세가율은 다른 가치평가방법을 가지는 매매가격대비 전세가격의 비율이 의미하는 것은 바로 매매가격과 전세가격의 차이를 나타내는 지표로 활용될수 있습니다. 

• 전세가율이 높아지면,
  • 무주택자의 경우에는 매매가격과 차이가 크지 않게 되므로 전세대신 매매라는 선택지가 생겨서  매매가 활발해지는 경향이 있습니다. 
  • 유주택자는 전세가격이 높기때문에 갭투자도 활발해 지는 경향이 있습니다. 
  • 깡통 주택의 위험이 높아집니다. 
• 전세가율이 낮아지면
  • 무주택자는 집을 사는것 보다 전세를 더 선호하는 경향이 있게 됩니다. 
  • 따라서 주택 매매건수가 줄어들게 됩니다. 
  • 유주택자는 갭투자비용이 증가하게 되어, 매매 건수가 줄어들게 됩니다. 

위 그래프에서 하늘색인 수도권의 전세가율을 보면 2022년 8월부터 2023년 1월까지 지속적으로 전세가율이 낮아지고 있는데요.. 

이것을 어떤의미로 해석해야 될까요? 

전세가격의 가치평가 방법인 여러가지 입지기준은 6개월간 수도권에 큰 변경은 없었습니다. 6개월간 살고있는 집의 크게 노후화 될리도 없고 교통이 나빠질리도 없는 것이죠. 

전세가율이 낮아지는건 전세가격이 빠지거나, 매매가격이 빠지거나 2가지 경우인데 KB시세 기준으로 보면 작년에 서울의 아파트값은 3% 정도 내렸는데, 전세 가격은 5% 조금 넘게 빠졌습니다. 

전세가율이 떨어지면, 즉, 전세 가격과 매매 가격의 차이가 더 커지면 그만큼 이른바 깡통 주택의 위험은 줄어들고, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 어려워집니다. 그러면 아파트 가격은 지금보다 더 떨어질 가능성이 높습니다.

전세가율이 낮아지면 전반적으로 부동산이 하락하는 시기라고 볼수 있습니다. 부동산이 하락해서 전세가율이 낮아지는 걸까요? 전세가율이 낮아져서 부동산이 하락하는 걸까요? 

위의 통계로 보면은 부동산이 하락하는 시점에서 나오는 하나의 특징으로 볼 수 있습니다. 

2023년 1월 국토교통부에서 주택통계를 발표했습니다. 

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95087963 

미분양주택 

• 부동산 시작의 방향을 볼때 중요한 미분양 통계가 포함되어 있습니다. 
•  전국의 미분양 주택은 총 75,359호로 집계되었으며, 전월(68,148호) 대비 10.6%(7,211호) 증가하였다
• 지역별로는 
  • 수도권은 12,257호로 전월(11,076호) 대비 10.7%(1,181호) 증가
  • 지방은  63,102호로 전월(57,072호) 대비 10.6%(6,030호) 증가

미분양 주택수는 상당히 중요한 지표인데, 국토부장관은 아직 미분양 주택을 매입할 계획이 없다고 합니다.

• 건설사가 배짱분양으로 고분양한걸 세금으로 매울 필요가 없다. 
• 일단은 건설사가 할인 분양등으로 자구책을 마련하는게 좋다. 

미분양 주택수가 늘어나면서 신규 주택 건설수도 줄어들고 있긴한데요, 일단은 맞는 방향인것 같긴한데, 향후 미래에 주택 수요 감소에 대한 걱정은 있긴 합니다. 

• 인허가 단계는 대략 5년후의 주택공급 수치를 예상할수 있는 데이터이고, 
• 착공은 단계는 아파트 건설에 대략 2~3년이 걸리는므로 향후 예상할수 있는 수치입니다. 
• 분양과 준공 수치도 모두 감소상태입니다. 

주택거래량 

• 아파트 거래량은 수도권, 서울 모두 감소 하고 있습니다. 
• 전체수치에서 전년동월(22년1월) 대비 38% 감소하고, 5년평균 대비 63% 감소했으므로 거래 절벽이라고 할 수있습니다. 
• 아파트거래양
  • 전월(22년12월)대비 소폭 상승하였지만, 작년 12월 거래량이 워낙 없어서 반응으로 보기는 조금 어렵
  • 5년 평균대비로는 역시나 72% 감소한 수치입니다. 
• 엇! 서울시 아파트 거래량 수치가 다른것 같은데요 
  • 국토부 발표자료는 신고일 기준 
  • 서울시 발표자료는 거래인 기준 ( 서울시가 신고된 자료를 거래일로 다시 분류해서 발표 ) 
  • 참고로 서울시가 발표한  23년1월 아파트 거래건수는 대략 1400건임 

그럼 4줄로 요약해보면 

• 미분양 증가
• 매매거래량 감소
• 전월세 거래량 증가
• 인허가/실적/분양/준공 감소

2022년 9월1일 국토부는 ‘전세사기 피해 방지방안’을 발표했습니다. 

• 첫번재 : 정보의 비대칭성입니다.
• 두번째 : 전세사기 피해자를 위한 지원대책 
• 세번째 : 전세사기 단속.처벌 강화 

https://youtu.be/J8UNiFn-D5M

전세는 무엇일까요?

• 사실상 세입자가 집주인에게 돈을 빌려주는 일종의 금융 거래입니다.
• 전세 사기란 빌려준 돈을 떼이는 것과 같은 거죠. 은행은 돈을 빌려줄 때 빚이나 체납 내역 등을 확인할 수 있습니다.
• 세입자는 내가 돈을 빌려줄 집주인의 사정을 알 수 없습니다. 만약 부실한 집주인인 줄 모르고 전세금을 줬다면, 돈 떼일 위험이 커집니다.
• 이 정보 비대칭을 해소해 전세 사기를 막아보겠다는 게 정부의 계획입니다. 

[첫번재 : 정보의 비대칭성] 

임차인 정보제공 확대

   - ①“자가진단 안심전세App” 구축, ②선순위 권리관계 확인권한 부여

  ▪ 안전한 거래환경 조성

   - ①임대사업자 관리 강화, ②시장 감시기능 확대, ③공정한 가격산정체계 마련, ④고전세가율 지역 관리

  ▪ 임차인 법적권리 강화

   - ①최우선 변제금액 상향, ②임차인 대항력 보강

여기서 정보의 비대칭성뿐만 아니라 현재 법재도의 문제점도 있는데요. 

대표적인것 경우가 아래와 같은 경우입니다. 

• 전세세입자가 7.1일에 잔금을 치르고 이사를하고 전입신고까지 정상적으로 하였어도. 
• 집주인이 사기꾼이면, 7.1일에 주택담보대출을 받으면. 
• 전세와 대출이 같은 7월1일에 진행되어도 은행이 선순위를 같게되어서 전세입자는 후순위가 되는 경우입니다. 
• 이런 헛점을 개선하려면 법령개편이 필요해서 이번 대책에는 빠졌다고 하네요 ㅠㅠ 
• ( 혹시 좋은 아이디어가 있으면 댓글로 남겨주세요. ) 

그래서  '안심전세App' 으로는 전세사기를 방지 하는데 한계가 있다는 비판이고, 저도 같은 생각입니다. ㅠㅠ 

저런 앱으로 전세사기는 방지가 될수 없고, 전세 사기는 알고도 당할 수 밖에 없는 구조 입니다. ㅠㅠ 

이런 문제점이 있어서 인지 피해자를 위한 지원 대책도 같이 발표되었는데요.. 

[ 두번째 : 전세사기 피해자를 위한 지원대책 ]

 One-stop 서비스

   - HUG 내 ‘전세피해 지원센터’ 설치 

  ▪ 보증금 미반환 피해 지원

   - ①저리 긴급 자금대출, ②전세보증금 반환보증 가입 지원

  ▪ 긴급 거처 제공

   - HUG 강제관리 주택 등을 임시거처로 제공

일단 전세사기를 당하면 당장 살 곳이 없어서 막막합니다. 그리고 전세 사기 피해자의 대부분이 사회초년생인 청년이나 신혼부부들이죠.

피해자르 위한 대책으로는

• 주택도시기금에서 1억 6천만 원을 1%의 초저금리로 빌려줍니다.
• 주거환경 지원으로  주택도시보증공사(HUG)도 1,000여 채 정도의 관리 중인 주택에 피해자들이 머물 수 있도록 도울 예정입니다.

전세 사기를 피하는 방법 중에 하나는 전세보증금 반환 보험입니다. 그런데 앞서 말했듯 경제사정이 빠듯한 사회초년생 세입자들은 이 보험에 굳이 들려고 하지 않거든요. 그래서 청년이나 신혼부부에게는 보증료를 일부 지원해서 보호하기로 했습니다. 

구조적으로 전세사기가 발생할수 밖에 없으니, 사후 대책인 피해지원보다 더 중요한것이 바로 사전 예방입니다.

사전예방을 위해서는 전세사기범에 대한 처벌을 강화해서 수작을 부리다가 걸리면 인생 종치게 해야하는데.. 현실은 그렇지가 않죠~ 

[ 세번째 : 전세사기 단속.처벌 강화 ]

전세사기 단속 강화

   - ①범정부 전세사기 특별단속, ②상시적 공조체계 구축

  ▪ 전세사기 관련자 엄중 처벌

   - ①가해 임대사업자 및 자격사 처벌 강화, ②채권회수 전담반 운영

전세사기는 사기라서 형사법이 아니라 사기인 민사법을 적용하는데요, 그래서 전세사기를 치는 사람들은 형법으로 처벌 할 수없는 문제가 있고, 돈을 가지고 튀어버리면 잡기가 무척이나 힘들죠.. 

앞으로 전세사기의 구성원으로 연루된 사람들은.. 

• 임대사업자라면 사업자 등록을 불허하고, 기존에 등록된 사업자의 경우 등록을 말소
• 공인중개사, 감정평가사 등 자격사들을 대상으로도 결격사유 적용 기간과 자격 취소 대상행위를 확대하는 등 처벌을 강화한다.

처벌을 더 강화해서 그냥 형법으로 처벌하는게 가장 좋을것 같은데 좀 아쉽네요.. 

다주택자에 대한 여러가지 규제와 세금들 그리고 결정적인 금리상승에 따라서 요즘에는 부동산의 열기가 한꺼풀 꺽인 느낌인데요..  

2018년부터 부동산 상승기에 맞추서 수익형 부동산의 거래건수가 증가하더니, 21년에는 역대 최고의 거래건수를 기록하고 있습니다. 수익형 부동산은 종류도 많은데요.. 

• 원룸 ( 다가구.다세대주택 등 )
• 오피스텔 
• 상가
• 지식산업센터 
• 꼬마빌등 
• 라이브오피스

아파트는 주로 매수가격과 매도가격의 차이인 시세차익을 기대하고 투자한다면, 수익형 부동산은 부동산에서 월세를 받는것이 주목적이고 매매차익은 부가적으로 생기면 좋은 것이죠. 

그런데, 수익형 부동산에 투자할때 중요한 것이 바로 물건의 "적정한 가격이 얼마인가?" 를 아는 것입니다. 

아파트는 표준화 되어 있고, 비교할 대상이 많아서 시세가 형성되어 있고 인터넷에서 쉽게 조회가 가능한 반면, 

상가 같은 경우는 거래 건수도 많지 않고 비교할 대상도 적어서 적절한 가치 산정이 어려운것이 현실 입니다. 

상가의 가격 산정이 어려운 이유 

• 아파트와 다르게 비교 물건이 적다
• 거래 건수가 많이 않다 
• 지역별, 위치별, 층별로 물건과 시세가 제각각이다 

물건의 적정 시세가 사는사람과 파는사람의 중간 접점이 형성되는 가격이긴 한데,  수익형 상가의 대략적인 가치 산정 방법을 알아 보겠습니다. 

수익환원법

• 대상물건이 장래에 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법 
• 연임대료 = 월입대료 * 12 
• 투자수익율 : 해당 지역의 투자수익율 ( 대상물건에 따라서 다름 ) 
• 부동산의 가치 = 연임대료 / 투자수익율 + 임대보증금 

그럼 예를 들어서 설명해 보면, 분당의 4층에 있는 상가를 구입하려고 알아본다고 할때..

보증금 3,000만원이고 월세가 150 만원인 상가의 가치를 계산해 보면 대략적으로 3.7억의 가치로 볼 수가 있다. 

연임대료는 150만원 * 12달 = 1,800 만원
투자수익율은 분당이고 1층이 아닌 상층부 이므로 5%정도로 측정 
상가의 가치는 1,800만원 / 5% + 1,000(보증금) = 3.7억

여기서 중요한게 투자수익율인데, 투자 수익율은 시장에서 형성이 되어 있다. 

투자수익율

• 서울 강남의 상가의 경우에는 2~3%정도로 형성되어 있고,
• 서울 다른 지역은 4~5%정도로
• 수도권도 5~6%정도로
• 수도권에서도 1층은 대부분 4% 이하이다.
• 지방의 경우는 좀 더 높은 6~7% 정도로 형성되어 있다. 
• 지방의 경우도 1층은 더 낮다. 
• 1층보다는 상층부가 투자수익율이 더 높은 경향이 있다. 

투자수익율을 상가가 위치한 동내의 공인주개사무소에 가서 문의를 하면 조금더 정확하게 파악할수 있다.

그리고 간단하게는 인터넷으로 목적물건이 있는 주변의 월세가격과 매매가격으로도 계산할 수 있다. 

투자수익율 손품으로 계산하기 

• 네이버 부동산을 활용하여 월세와 매매가격을 조사한다.
• 투자수익율 : 년수입(월세 * 12) / 매매가격 + 보증금 
• 만약 대상물건이 1층이라면 1층을 기준으로 조사를한다. 
• 대략 주변의 비슷한 물건 5개 이상으로 계산해보면 대략적인 해당 지역에 형성된 수익율 계산이 가능하다.

예를들어서 근처의 상가의 월세와 매매가로 위와같이 평균적인 투자수익율을 구할수 있게 된다.

앞에서도 이야기 했지만, 적정가격이라는 것이 시장에서 형성된 가격일 뿐이고.. 

매수자와 매도자의 의견이 일치되어서 형성된 것이라서 절대적인 것은 없다. 

주변 개발 호재가 있다면 매수 수요가 늘어서 가격이 더 상승할 것이고, 상권이 쇠락하고 있다면 가격은 하락하게 될것이다. 

수익환원법은 상가 가치산정의 대략적인 기준일 뿐이고, 여기에 상가의 위치, 배후세대, 유동인구 및 교통환경에 따라서 가감이 된다. 

안녕하세요. 동탄에는 현재도 지식산업 센터 공급이 활봘하게 이루어 지고 있는데요. 

현재 동탄 지식산업센터의 대장이라고 할 수 있는 금강펜테리움 IX타워에 대해서 손품을 팔아 봤습니다. 

입지정보

동탄의 북쪽에 지식산업센터가 여러군데가 있고.. 

또한 가운데 경부고속도로를 기준으로 좌/우로 나누어저 있는데요. 

입지분석을 해보면  

 - 동탄이 경부고속도를 기준으로 좌/우로 분단된 상태에서 현재는 오른쪽에 동탄대로등 주요 시설이 있는 상황임

 - 현재는 동탄 내부에서 이동시에는 경부기준으로 오른쪽 보다 조금 아쉽다. 

 - 기흥동탄IC는 바로 위에 있어서 경부고속도로 이용시 좀 더 유리하다. 

 - 그러나 향후 기흥IC 가 개통되면 오른쪽이 더 유리할 것으로 예상된다. 

 - 현재 동탄의 좌/우를 통하는 길이 2개인데, 그중에 하나가 바로 금강ix 타워 앞의 길이다. 

 -  ( 이건 좋을수도 있고, 길이 맊혀서 나쁜경우도 있다. ) 

기본정보

- 2021년 6월에 완공되었고, 현재 입주 1년지난 상태임.

- 현재 대략적인 입주율은 40%정도임. 

- A동, B동이 38층으로 있고 가운데 C동이 8층으로 있다. 

- 기숙사동은 10층 인듯. 

- 상가동은 코벤트가든 이라고 꽤 멋지게 되어 있다. 

- 네이버 부동산의 월세 매물수를 보면 1년이 지난 지금도 아직 절반도 채워지지가 않은듯 하다. 

매매가 정보 

그럼 매매가는 어느정도 인지 한번 알아 보자. 

매매가는 네이버의 호가를 기준으로 정리해 봤다. 

( 아직 실거래가 정보가 거의 없다 ) 

- 10층의 기숙사 물건은 평당 1200만원 수준임. 

- 저층 보다는 고층이 평단가가 높아지는 경향이 있음. 

- 면적이 작은것 보다 넓은것이 평단가가 높이짐 

- 저층중에 드라이브인 호실이 있음. 

- 매매 생각이 있다면, 물건이 많이 있으므로 대략적으로 평당 800만원이면 골라서 구매할수 있음. 

월세정보

월세도 네이버의 월세정보를 기준으로 정리 했다. 

- 임주후 1년이 지났지만 아직도 임대매물이 엄청나게 있다. 

- 위의 면적의 단위는 제곱미터(㎡) 이다. 

- 지하창고는 상대적으로 저렴한 평당 2.3만원 수준이다. 

- 임대료는 저층부에 드라이브인 호실이 있어서 저층부가 조금더 비싸다. 

- 드라이브인 호실은 평당 3.5만원에서 4만원까지 있지만 잘 고르면 3.5만원에도 들어갈 수 있을듯 하다. 

- 고층의 사무실용도로는 평당 3만원에 들어 갈 수 있다. 

A84블록 공공분양주택 해약세대(5호) 입주자 모집공고가 올라왔네요 

먼지 위치부터 살펴 볼까요? 

동탄2신도시 호수공원 근처에 있는 아파트 입니다.  아래 사진 빨간색 동그라미 위치 

여기가 동탄2 신도시 분양당시에는 A84 블럭으로 불리다가,

LH의 공공분양 아파트여서 LH28단지로도 불리고 

입주후에는 "동탄호수공원 리더스포레" 아파트로 불리고 있는데.. 

모집공고에 보니.. "한화포레나 동탄호수"로 변경중에 있다고 하네요.. 

( 신도시는 이름이 몇번 바뀌는 거야~ ㅋ ) 

그럼 분양가는 얼마인지 알아 볼까요? 

분양가가 5년전의 분양가 그대로 약 3.5억인거 사실이냐~ 

대박~ 

그럼 주변단지 시세는 얼마나 할까요?

옆에 자연앤푸르지오가 11억이고, 호수 사거리의 부영4단지도 11억정도인데, 2년이 안된 한화포레나는 아직 비과세 기간이라서 거래가 거의 없긴한데.. 대략적으로 8.2억 정도하는 군요~ 

당첨되면 최소 5억정도는 기대해 볼 수 있는 대박기회 입니다. 

그럼 청약할 수 있는 자격을 알아 볼까요? 

역시나 입주자격은 경기도민이 아니라 화성시민으로 제한되네요.. 

거기다가 세대주가 아니라 무주택세대 구성원이네요. 예를들면 아버지를 포함한 가족이 무주택인경우 19살 이상인 아들도 신청이 가능하다는 것입니다. 

총 5세대인대 몇층일까요? 

총 5세대에 5년전의 착한 가격으로 나와서 경쟁율이 박터질것 같은데.. 

22층, 25층의 로얄층도 있네요~ 

누가 행운의 주인공이 될지는 모르겠지만 화성시민은 무조건 도전해 보세요~ 굿럭~ 

모집공고 전문은 파일로 첨부해 둘게요~