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요즘 지식산업 센터에 관심이 생겨서 조금 조사해본 자료입니다. 

지식산업센터는 오피스텔과 다르게 입주대상이 일반인이 아닌 기업체 입니다. 즉 회사를 상대로 입대를 해야 하기 때문에, 오피스텔 상가하고는 조금 성격이 다르다고 볼 수 있습니다. 

그럼 지식산업센터의 주 사용증인 기업수가 얼마나 있는지.. 

그리고 년도별로 증가하고 있는지 감소하고 있는지는 가장 기본중에 기본이겠죠~ 

그러면 먼저 수요가 어느정도 되는지 

먼저 서울시의 최근 10년간 기업체 수와 그 종사자수를 알아 찾아 봤습니다.  

출처 : https://data.seoul.go.kr/dataList/104/S/2/datasetView.do#none

서울의 경우 사업체수는 매년 조금씩 상승하는 추세이고, 사업체에 종사하는 사람도 증가하고 있습니다. 그리고 사업체당 종사자 비율수도 조금씩 증가하는 것으로 조사됩니다. 

( 다만 2010년에서 2011년에는 사업체 증가수에 비해서 종사자 수가 많이 증가 안하였는데 이는 소규모 업체수가 증가했다고 봐야 합니다. ) 

그럼 년도별로 수요가 증가하는것을 알겠는데, 그럼 어느 지역이 유망할까요? 

서울에서 지식산업센터를 지울수 있는 곳은 공장용지, 준공업지역과 택지지구의 지원시설용지입니다. 서울에서 준공업지역하면 떠오르는곳은 구로디지털단지와 가산디지털단지 입니다. 그리고 영등포 성수동 문정동에 지식산업센터가 몇군데 모여있기는 합니다. 

가장 최근 년도 기준으로 구할수 있는 데이터는 2018년 이이서 각 구별로 자료를 찾아 봤습니다. 

2018년 기준으로 사업체수가 3만개 이상인 구는 종로구, 동대문구, 마포구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구 서초구, 강남구, 송파구 입니다. ( 위에 초록색으로 표시 ) 

그리고 예상대로 가장 많은구는 강남구 서초구 송파구이구요.. 그 뒤로 영등포구 구로구 종로구등이 보입니다. 

마지막 열은 기업체수대비 종사자 수의 비율인데요.. 이걸 보면 기업체의 대략적인 규모를 알 수가 있습니다. 동대문구의 경우 기업체가 3만개가 넘지만 기업체당 평균종사자수는 4.4명으로 중소 업체가 많다는걸 알 수 있습니다. 

강남3구(강남구, 서초구, 송파구)는 업체수도 많고, 직원수도 9명으로 가장 많습니다. 직원수가 많다는것은 규모가 크다는 것이니 조금더 우량한 기업이 많다고 해석이 가능합니다. 

물론 기업체수에는 페이퍼 컴패니가 있을수도 있고, 소규모 자영업자가 포함되어 있는것을 감안하고 봐야 합니다. 

다음으로는 서울에 공급규모를 알아 봐야 하는데요.. 다음편에 알아 볼게요~ 

국내 주식도 코로나로 폭락하고 바로 반등하여 재미가 솔솔 하긴한데.. 

같은 기간에 미국주식하고 비교해보면 미국 주식이 조금더 매력적인 부분이 있는것 같아서.. 

미국주식을 시작하면서 준비했던것을 정리 해본다. 

1. 왜 미국 주식을 해야 하나? 

[한국의 대표지수인 KODEX200의 10년 그래프]

[미국의 대표지수인 S&P 500의 10년 그래프]

( 장기투자 관점에서 아름답다~ )

 미국주식 시작시 고려사항 

1. 증권사 계좌 만들기 

 - 증권 수수료가 저렴한 증권사에 만들기 

 - 환전 수수료 

한국주식과 똑같이 좋은 미국 주식을 고르는게 제일 중요하지만, 그전 단계로 수수료도 중요하므로 일단은 거래수수료와 환전수수료를 몇게 증권사별로 비교해본다. 

가장 수수료가 저렴한건 키움증권~ 

App이 개인적으로 편리한건 삼성증권~ 

최종 선택은 키움증권~ ㅋㅋ ( 수수료의 노예 ) 

2. 거래하기 

계좌는 비대면으로 만들었고, 계좌를 만들고 원화를 키움증권 계좌로 이체시키고 

원화를 달라로 환전까지 하면 거래준비끝 

거래는 국내주식과 비슷한데, 한가지 단점이라면 실시간 시세가 안되고 15분 지연 호가가 표시된다는점..  ㅠㅠ 

그러나, 키움증권은 첫 가입이후 60일간은 무료로 실시간을 제공하는데 신청을 해야만 실시가 시세가 무료로 제공된다는점~ 

서머타임에 따라서 달라지기는 하지만, 보통은 한국시간으로 오후 11:30 ~ 새벽 6:00 에 거래가 가능하고, 요일별로는 월요일 저녁부터 토요일새벽까지 가능하다. ( 월, 화, 수, 목, 금 ) 

3. 미국주식의 세금은? 

양도차익에 대한 양도세 

배당세 

한국은 1년에 1번 배당을 주는 경우가 많은데, 미국은 년, 반기, 분기, 월 단위로 배당을 주는 주식이 많다. 그리고 한국주식에 비해서 고배당주가 많이 있다. ( 심지어 1년에 20%를 배당하는 주식도 봤다 ) 

미국주식에 조금씩 관심을 가져보자~ 

최근 부동산 투자의 베스트셀러중 하나가 바로 부동산 법인을 설립하여 투자하는 방법이었는데요.. 이번 부동산 대책중에 법인,사업자 규제가 대폭적으로 강화 되었습니다. 

먼저 이번에 발표된 부동산 대책전에 부동산 법인을 활용하면 어떤 점이 좋았는지 간단하게 정리해보고 시작하겠습니다. 

법인설립 절차가 복잡하고, 법인이 취득세율이 조금 더 높고, 이익을 가져올때 배당세를 추가로 지급하는등의 단점이 있지만.. 이러한 단점들을 상계시키고 더 많은 장점이 있기에 현재에 부동산 투자자들 사이에서는 유행처럼 번지는 법인설립 투자방식이었는데요.. 

6.17 부동산 대책중에서 법인관련된 부분만 추려서 살펴 보겠습니다. 

조정대상지역내 2주택을 보유한 법인에 대해서 종부세 3%를 부과

조정대상지역내 3주택이상인 경우에는 4%를 부과 

부동산 보유한 법인에 대한 강력한 규제라고 생각되네요~ 

적용시기는 21년 부터 적용된다고 하는데요, 그럼 6.17 대책발표 전에 법인을 설립해서 주택을 구입한 경우에는 예외가 인정 될까요? 

아쉽게도 그런 이야기가 없이 21년 종합부동산세 부과부터 적용된다고 합니다. ㅠㅠ 

올해 하반기부터 내년 상반기까지 (정확하게는 종부세가 부과되는 기준일 6월1일 전까지) 법인 보유 부동산이 시장에 쏟아져 나올 것으로 예상되는 부분 입니다. 

종부세(종합부동산세)를 절약하는 팁중에 한가지 였던 법인활용이 사실상 무기력화 됩니다. 

예를들어서 개인이 3주택을 보유하고 있다면 총 공제금액은 6억원인데, 이것을 법인을 설립하여 3주택을 분산하면 개인 1주택 9억원에 각 법인별로 6억원씩 공제가 되어서 총 21억원이 공제가 되었었는데.. 좋은 시절은 이렇게 지나가는 군요...  ㅋㅋ 

이제는 법인으로 임대주택을 하더라고 종부세가 과세가 되게 변경되네요. 

법인으로 주택을가지고 있건 임대업을 하건 종부세가 부과가 되는걸로 변경이 되는데요.. 

여기서 또 한가지 예상되는 사이드 효과는 법인의 비용이 증가된다면, 전세가 월세로 전환되는 속도가 빨라질것 같고, 또한 월세 금액도 증가할 것으로 예상이 됩니다. ( 늘어난 비용을 세입자한테 전가하는 ) 

법인보유 주택을 매도시 기존에는 기본 법인세율이 적용되고, 추가세율 10%가 적용되었는 데요, 6.17 부동산 대책이후에는 추가세율이 20%로 인상되고, 임대등록하는 주택에도 예외가 사라졌습니다.  이것도 적용 시점이 21년 1월1일 부터라서, 그전에 양도하려고 할것으로 예상이 되면서 올해 하반기에 법인 보유 주택들이 시장에 많이 나올듯 예상됩니다. 

추가로.. 

기존에는 임대사업자 등록을 하면 LTV 제한이 없었습니다. 임대사업자기 때문에 사업의 목적을 인정해서 그랬었는데.. 이제는 임대사업자에 대한 주담대(주택담보대출)가 안된다고합니다. ㅠㅠ 

( 예외로 7.1일 행정지도로 시행되는데 그전에 주택매매계약을 한것은 제외된다고 하네요. 6월말까지 치열한 눈치싸움이 예상되는 ㅋㅋ ) 

법인.임대사업자에 대한 부동산대책을 살펴보니.. 

1. 법인을 통한 주택투자를 하지 말아라

2. 주택임대사업도 빚내서 하지 말아라 

하지만, 늘 그렇듯이 규제를 하면 똑똑한 투자자들은 또 틈세를 발견하게 되죠~ 

왜? 1~2년 투자해서 회사생활 10년치를 벌 수 있으니.. ㅋㅋ 

광교에 오픈 한지 얼마 안되는 한화갤러리아 백화점 

오픈하기 전부터 독특한 외관으로 주목을 받았던 명품(?) 건물의 모습인데.. 

오픈하고 3개월이 지나고 건물을 매각한다는 소식이 들립니다. 

이 뉴스를 보고 다양한 의견들이 있는데요.. 

 - 광교에 손님이 없어서 망하는건가? 

 - 개장 3개월만에 철수? 

매각 방식인 세일앤 리스백 형식을 알지 못하는 사람들의 첫 반응입니다.

세일앤 리스백(S&LB)은 간단하게 말하면 

1. 건물을 매각해서 현금 유동성을 확보하고 

2. 매각한 건물을 임대료를 내고 빌려서 사용하는 방식

즉, 요즘시대에 기업들이 유동성을 확보하면서, 기존에 하던 사업도 유지하기 위한 방법인 것입니다. 

한화 갤러리아에서도 이미 천안갤러리아에 같은 방식을 사용했었습니다. 

참고 : https://www.etoday.co.kr/news/view/1822534?utm_source=naver_blog&utm_medium=news_click&utm_campaign=etoday_click_blog

뉴스에 나왔듯이 한화갤러리아 같은 경우는 최근 3년간 현금 흐름이 않좋아서 판매한다고 합니다. 

매출은 3년간 조금씩 감소세고, 차임금을 증가하고.. ㅋㅋ 

갤러리아뿐 아니라 요즘 백화점 업계가 한국/글로벌 전체적으로 내림세죠.. 

즉, 광교 갤러리아가 오픈 3개월만에 망한거라는 소리는 섣부른 판단일수 있지만, 갤러리아가 조금씩 역성장하는 시대 흐름을 거스를 수는 없는것 같습니다. 

세일앤 리스백이 요즘 유행하는 기업들의 유동성 확보 방법인데요.. 

여기서 한가지 궁금한 점은.. 

요즘처럼 시장에 유동성이 넘치는 시점에 ( 유동성이 넘치면 부동상 가격이 오를거라고 예상하고 있는 시점에 ) 부동산을 기업들이 판매한다는 점인데요. 

기업들도 알고 있을텐데, 단지 현재가 급해서 그런건지 아니면 개미들이 예상하는 것과 향후 부동산 전망을 다르게 보는 것인지 고민해봐야할 필요가 있습니다,

복권하면 로또가 먼저 떠오르고, 그 다음으로 떠오르는게 스포츠 토토이다. 

2011년 연금복권이 출시될때에 사람들이 관심을 갖고 많이 샀던것 같은데.. 요즘은 연금 복권의 인기가 초기에 비해서 많이 떨어졌다. 

아무래도 출시한지 10년이 지났는데.. 당첨 금액이 그대로 인게 아닌가하는.. 물가는 오르는데.. ㅋㅋ 

2011년에 출시된 연금 복권을 520 이라고 하는데.. 5백만원씩 20년동안 받는다고 해서 520이라고 부른다. 

그럼 이번에 개편되는 연금 복권 시즌2는 어떨까? 

바로 720 이라고 부르는데, 이름에서 알 수 있듯이 700만원씩 20년동안 받게 된다. 

10년간 물가 매년 3%씩만 올랐다고 가정하면 대략 얼추 비슷하게 물가상승율을 반영한 금액이다. 

명목상 금액은 700만원이지만, 여기서 세금을 제외하고 실제로 받는 금액은.. 

546만원이 된다. 실수령액 기준으로 500이상이면 꽤 괞찮은~~ 

당첨금액의 상향과 더블어서 당첨자 수에도 변화가 있는데 

1등 당첨자가 2명인 것등 동일한데, 2등 당첨자는 기존에 4명이고 당첨금은 1억원 이었는데.. 

연금복권 시즌2에서는 2등 당첨자에게는 월 100만원씩 10년동안 연금방식으로 지급하는 것으로 업그레이드? 되었다. 

추가로 보너스 추첨이 있는데  2등과 동일한 금액을 지급한다. 

연금복권 시즌2는 4/30일 부터 전국 복권판매점과 온라인을 통해서 판매를 시작한다~

오픈빨 한번 받고 싶은분은 구매 고고~

정보가 유익했다면 좋와요 고고~

요즘에 동영상 편집을 하는 사람들이 많은데요.. 

사진으로 동영상 1분만에 만드는 기초적인 도구와 방법도 있으니 한번 참고해 보세요. 

동영상을 만들때 필요한게 배경음인데요.. 

유투브에 올리거나 UGC를 만들거나.. 배경음이 있고, 없고의 차이는 하늘땅 만큼 차이가 나게 되죠~ 

그런데, 일반 노래를 사용하면 저작권에 걸려서 사용할 수가 없는데요.. 

그래서 무료로 사용 가능한 배경음 구하는 곳들을 알려드립니다. 

유튜브에서 무료로 사용가능한 배경음을 제공하고 있는걸 모르는 사람들이 꽤 되더라구요. 

무료음학과 함께 짧은 효과음도 같이 제공하고 있습니다. 

페이지에서 미리듣기도 가능하고, 오늘쪽의 다운로드 버튼으로 다운로드 받을 수도 있습니다. 

한가지 주의할 점은.. 

어떤 배경음악에는 무료로 사용가능하지만, 출처를 표시해야 하는 조건이 있는 음악이 있다는..

노래를 미리듣기하면 아래처럼 출처표시를 해야한다는 설명이 있는 음악이 있습니다. 

여기는 회원 가입도 필요없이 음악을 무료로 듣고 다운받을 수 있는 곳입니다. 

유튜브보다 편한점은.. 단순 text검색이 아니라.. 음악의 느낌을 찾기 편하게 약간의 그림이 좀 더 추가되어 있다는 점과.. 

음악이 장르별로 그룹핑 되어 있어서 원하는 음악 찾기가 조금더 쉽다는~ 

(음악이 들어 봐야 느낌을 아는 거라서~ ) 

여기도 한가지 주의할 점이 있는데.. 

다운로드 버튼을 누르면.. 다음과 같이 라이센스를 표시해야 한다는 경고가 표시된다. 

유튜브, 페이스북등에 무료로 사용가능하고, 수익창출에도 사용할 수 있다고 한다. 

대신 아래 한줄만 추가해주면 된다.  

"Music : https://www.bensound.com"

이 두곳에서 어느정도 필요한 음악을 찾을 수 있을 것입니다. 

도움이 되었다면 공감버튼 꾹~ 눌러주세요~ 

감사합니다. 

2020/04/26 - [ IT이야기/동영상편집] - 사진으로 동영상 만들기 1 - 초보자용

이전 글에서 알씨 동영상만들기 프로그램으로 3분만에 간단하게 동영상 만드는 법을 알아 봤는데요.. 

이어서 이번에는 좀 더 디테일한 기능을 살펴 보도록 하겠습니다. 

1. 먼저 자막을 넣을 사진을 선택합니다. 

사진을 선택하면 주위에 파란 테두리가 표시가되어서 사진이 선택되었다고 표시가 되고, 큰 화면에도 선택된 사진이 표시가 됩니다. 

2. 다음으로 오른쪽 상단의 상세꾸미기 버튼을 누릅니다. 

그러면 오늘쪽 영역이 위에처럼 변경이 되는데.. 여기서 자막을 선택합니다. 

"우리 야옹이~" 라고 글씨를 치면 미리보기 화면에 바로 글씨가 표시되구요.

여기서는 아래와 같은 세부 설정을 변경할 수 있어요. 

글꼴: 맑은고딕 

글씨 크기 : 48 

글씨 색깔 : 흰색 

기타 : 볼드, 밑줄, 이탤릭등등 

그리고 하단에는 텍스트의 위치와 효과를 지정할수 있어요. 

효과에 대해서 간단히 설명하면. 

효과없음 : 텍스트의 배격이 아무것도 없는것 ( 아래 사진 참고 )

클래식 : 텍스트 높이와 가로화면에 꽉찬 반투명 배경이 생김 ( 아래 사진 참고 )

설명 : 텍스트 가로 길이만큼의 불투명한 배경이 생김 ( 아래 사진 참고 )

이런 식으로 사진마다 원하는 자막을 추가할 수 있어요. 

사진 한장마다 사진에 대해서 설명하거나, 특정 메세지를 담을 수 있어서 좋은데요.. 

막상 하다 보면, 동영상 하나 만드는데 시간이 엄청들게 됩니다. 

다음으로는.. 꿀팁 한가지 더 추가하면.

세번째 "효과"탭을 활용하는 건데요. 

전환은 사진과 사진이 변경될때 어떤 방식으로 전환이 되는지를 설정하는 것입니다. 

여러가지 효과가 있으니 한번씩 골라서 직접 보면서 선택하면 되구요.. 

사진을 좀 더 멋져 보이게 하는 방법이 바로 "시네마틱" 입니다. 

현재는 없음으로 선택되어 있는데 아래 시네마틱을 선택한 사진을 한번 보시죠~ 

사진에 일종의 "필터" 효과를 추가하는 건데요. 어떤가요? 우리 야옹이가 더 귀여워 보이게 변경되었죠~ 

이런 시네마틱 효과를 주면 사진에 더욱 감성적인 느낌을 추가할 수 있습니다. 

좀 아쉬운건 이런 효과가 몇개 없다는것~ 

요즘은 일반 사람들도 동영상 편집을 많이 하게 되는데.. 

동영상 편집이 쉬은것이 아니라.. 

가장 간단한 사진을 이용해서 동영상을 만드는 방법 부터 소개를 해본다. 

먼저 사용할 프로그램은 

알씨는 이미지 뷰어인데.. 추가로 이미지를 이용해서 동영상 만드는 기능도 있습니다. 

간단하게 4단계로 만들기 시작

사진추가방법은 왼쪽 상단의 사진추가를 눌러서 불러오거나.. 

또는 하단의 영역으로 사진을 드래그앤드랍 방식으로 추가하면 됩니다. 

사진을 추가하고 나서 사진의 순서도 하단영역에서 드래그래서 순서를 변경할 수 있어요. 

배경음악으로 사용할 mp3 파일을 추가합니다. 파일은 mp3, wav, aac 등등 여러가지 음악파일을 지원하고 있는데요.. 

중요한건 동영상의 전체 길이가 배경음악을 기준으로 정해진다는 거에요. 

추가한 음악이 4분31초이고 사진이 4장을 추가했더니 한장단 54초로 자동 설정 되네요.. 

그리고 추가로 사진을 85개 더 넣을수 있다고 설명도 표시됩니다. 

2단계에서 "음액 재생시간에 균등하게 맞춤" 체크를 해재하면 동영상의 재생시간이 음악길이로 되는게 아니라 사진별로 설정한 재생시간 * 사진수로 됩니다. 

만약에 음악파일이 더 길다면 음악은 중간에 끊기고 짤리게 되구요.. 음악이 짧다면 뒤에는 배경음악이 없게 되겠죠.. 

그러면 그냥 음악에 맞춰서 동영상을 만드는게 좀 더 간편하겠죠 ^^;  

마지막으로 오프닝과 엔딩을 추가하는건데요..

오프닝과 엔딩에 추가할 글씨를 쓴다음에 꼭 "적용" 버튼을 눌러야 합니다. 

적용 버튼을 누르면 화면처럼 검은 바탕에 흰글씨로 적용이 됩니다. 

마지막으로는.. 

만들기 버튼을 누르면 끝~~

어때요? 참 쉽죠~ 

쉽게 사진과 음악파일을 이용해서 동영상을 만들수 있게 되었습니다. 

만들기는 쉽지만 세부적인 조절을 할 수 없는게 단점인데요. 

다음에는 좀 더 세부적인 조절방법에 대해서 살펴 보아요~ 

2020/04/26 - [ IT이야기/동영상편집] - 사진으로 동영상 만들기 2 - 초보자용(알씨)