2023. 7. 21. 23:06
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우리나라의 기준금리는 2023년 1월 3.50%으로 오른후에 6개월간 동결상태를 유지해서 현재도 기준 금리는 3.50% 입니다. 

작년말부터 올해 초가지는 금리가 지속적으로 상승하던 시기라서 시중의 주택담보 대출 금리는 기적의 선반영을 해서 기준금리보다 훨씬 높은 6% 이상을 기록했다가 금리가 계속 동결되면서 5월에는 최저 4%대의 금리로 낮아졌었습니다. 

 

한국 기준금리

그런데, 최근들어서 주택담보 대출 금리가 다시 오르고 있습니다. 

주택담보 대출 이율이 오르는 이유는 대출이 원가라고 할수 있는 코픽스 금리가 올랐기 때문인데요.. 

 

변동금리 주택담보대출의 일종의 원가를 나타내는 지표는 코픽스(COFIX)로, 우리말로는 자금조달비용지수라고 부릅니다. 코픽스는 국내 8개 은행이 대출상품 만들어 파는데 들어간 원가를 평균낸 수치입니다. 코픽스가 올랐다는 것은 은행들이 대출해 줄 돈을 비싸게 들여왔다는 것을 의미합니다. 반대로 코픽스가 내릴 경우 자금을 보다 저렴하게 끌어왔다는 것을 의미합니다.

 

※주택담보대출 변동금리 기준 코픽스 추이 (출처: 은행연합회)

 

그럼 코픽스 금리가 오른 이유 3가지를 살펴 보겠습니다.

첫째,  새마을금고 사태의 영향

현재는 진정세를 보이고 있지만, 얼마 전 새마을 금고에 대한 불안감이 커졌었습니다. 새마을금고 측에서는 불안감에 빠져나가는 예금과 적금을 지급해주기 위해서 가지고 있던 채권을 현금화했습니다. 그 채권들이 시장에 쏟아지면서 채권시장의 자금을 빨아들이기 시작했습니다.

 

새마을금고 같은 큰 곳이 커피 원두를 한꺼번에 사들여서 확보를 한다면 원두의 가격은 당연히 오를 수밖에 없습니다. 말하자면 한정된 자금 시장에서 새마을금고가 갑자기 자금을 빨아들이다 보니, 돈의 값인 금리는 올라갈 수밖에 없었다는 것입니다.

 

게다가 이는 다른 은행들에 연쇄적으로 영향을 미쳤습니다. 새마을금고 사태의 여파로 채권 금리가 오르니 다른 은행들이 채권을 발행해서 자금을 들여오는 것도 비싸졌습니다. 그러다 보니 은행들은 예금과 적금을 많이 유치해서 자금을 모으려고 했었는데, 이 상황이 맞물리면서 예적금 금리도 함께 따라 오르고 있습니다.

 

둘째, 은행 건전성에 대한 규제

금융 당국은 은행들에게 7월부터 유동성, 즉, 현금이나 현금으로 바로 바꿀 수 있는 자산을 원래보다 더 많이 확보하라고 요구했습니다. LCR, 유동성커버리지비율을 올리라고 한 것입니다.

 

※유동성커버리지비율(LCR): Liquidity Coverage Ratio, 은행이 외화 유출 등의 스트레스 상황을 한 달 동안 겪는다는 가정 하에 계산한 한 달 동안의 순현금유출 대비 고유동성 자산의 비율. (출처: 네이버 지식백과)

 

7월부터 LCR은 95%로 적용됩니다. 이에 은행들이 현금이나 현금성 자산을 끌어오다 보니, 시장금리가 가파르게 상승하게 되었습니다. 게다가 최근 두세 달 동안 새 부동산 거래도 반등하면서 주택 자금 수요가 커지기도 했습니다. 은행들이 돈을 확보할 일이 많아진 것입니다.

 

셋째, 미국의 금리 인상 영향 

미국의 중앙은행 격인 연방준비제도 FED는 오는 26일, 기준금리를 0.25%p 정도 한차례 더 올릴 것으로 예상됩니다. 기존의 예상보다 금리 인상  국면이 더 길어질 것이라는 예상에 점점 더 힘이 실리면서 금리가 조금이라도 더 저렴할 때 자금을 많이 저장해 둬야 한다는 인식이 퍼졌습니다. 그러면서 채권금리가 오르게 된 것입니다.

 

 

그러면 대출 금리는 앞으로 더 오르게 되는 거야?

 

언급한 세 가지 원인이 쉽게 사라지지는 않을 것으로 보입니다. 새마을금고가 판매한 채권도 6월보다는 7월이 훨씬 많습니다. 금융투자협회 자료에 따르면 지난 7월 3일부터 14일까지 새마을 금고가 속한 상호금융권이 내다 판 채권 금액은 5조 원이 넘었습니다. 6월 한 달간 판 금액보다도 다섯 배나 큰 규모입니다. 이는 다음 달 COFIX에 반영될 가능성이 큽니다. 

 

또한 대출 금리가 높게 유지될 거라는 주장의 근거는 예금과 적금 금리가 빠르게 오르고 있다는 사실입니다. 은행은 채권을 발행해서 자금을 끌어오기도 하지만, 고객들한테 예금과 적금을 받아서 대출 자금으로 쓰기도 합니다.

 

예적금 금리를 올리기 위해서는 대출 금리를 높일 수밖에 없습니다. 여기에서 최근 누적 100만 명이 가입한 ‘청년도약계좌’를 금리 인상의 원인으로 들기도 합니다. 정책 금융 상품이다 보니, 금리를 파격적으로 제공할 수밖에 없는데요, 이렇게 유치한 적금도 은행이 보면 자금 조달이나 다름없습니다. 그러다 보니 원가가 올라 다른 대출에 영향을 줬다는 것이죠. 

 

 

추가로 수도권을 중심으로 부동산 시장도 점차 살아나는 모습을 보여서, 당분간은 대출 금리는 높게 유지될 것으로 보입니다.

 

 

 

Posted by 한번
2023. 7. 18. 23:55
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최근 우리를 놀라게 하고 있는 챗GPT 같은 AI는 생성형 AI로 분류되는데, 이 생성형 AI 시장이 커지면서 HBM이라는 반도체가 주목을 받고 있다고 합니다. 이 시장에서의 삼성전자와 SK하이닉스의 경쟁에도 불이 붙었다고 합니다.

 

- HBM이 뭔데?

 

보통 좋은 메모리 반도체라 하면, 처리 속도와 용량이 좋은 반도체를 이야기합니다. 처리 속도는 CPU나 GPU가 명령을 내리면 메모리 반도체 얼마나 빨리 대응을 해줄 수 있느냐는 것이고, 용량은 얼마나 데이터를 많이 저장하고 있느냐는 것입니다.

 

그런데 아무리 고용량이고 속도가 빠른 메모리 반도체라고 하더라도, 시스템은 그 반도체 하나로 돌아가는 것이 아닙니다. 반도체의 데이터를 꺼내서 CPU나 GPU와 주고받아야 합니다. 다른 부품들과 소통을 해야 하는 것이죠. 그렇기 때문에 데이터를 밖으로 주고받는 통로가 얼마나 넓은지는 매우 중요한 부분입니다.

 

 통로의 폭을 바로 대역폭이라고 부릅니다. 이런 대역폭을 대대적으로 넓힌 반도체가 바로 HBM(High bandwidth memory)입니다. 우리 말로는 고대역폭 반도체라고 합니다.

 

메모리 반도체는 D램에 지네 발처럼 생긴 '핀'이 달려 있습니다. 이 핀을 통해서 데이터가 이동하고요. 보통은 이 핀이 8개가 달려있고, 많은 제품은 32개, 정말 많은 제품의 경우 512개가 달려 있습니다. 지금까지의 기술은 이 정도로 핀으로 해결이 됐는데, AI의 경우는 워낙 방대한 데이터를 처리하다 보니 기존의 방식으로는 데이터 병목 현상이 계속 발생하는 문제가 생기기 시작했습니다.

 

그래서 데이터 통로를 획기적으로 넓힐 수 있는 방법을 찾다가, D램을 옆으로 늘어놓지 말고, 아예 수직으로 쌓으면 어떨까하는 방식을 생각해냈습니다. 단독주택을 자꾸 짓지 말고, 아예 아파트처럼 D램을 위로 높게 쌓기 시작한 것입니다.

 

여기서 중요한 점은 데이터가 통할 수 있는 문이 몇 개나 있느냐는 점입니다. 이 문이 많아야 데이터가 지나다닐 수 있는 통로가 넓어져서 병목 현상을 없앨 수 있기 때문입니다. HBM은 아파트 형식으로 D램을 위로 쌓은 다음에 D램끼리 위아래로 왔다 갔다 할 수 있는 수직 엘리베이터를 엄청나게 많이 만든 제품입니다.

 

프로세스의 병목 현상을 제거한 HBM. (출처: AMD)

 

수평으로만 드나들 수 있는 단독주택과는 달리, 아파트처럼 수직으로 쌓아 놓고 연결을 할 경우 넓은 면의 위아래를 연결하면 많은 문을 만들어서 드나들 수 있습니다. 이론적으로 굉장히 많은 엘리베이터를 만들 수 있는 것이죠.

 

 

SK하이닉스가 최근에 개발한 HBM은 D램 12개를 쌓았는데, 그 사이를 위아래로 왔다 갔다 할 수 있는 엘리베이터를 1,024개 만들었습니다. 엘리베이터가 1,000개가 있는 12층 아파트를 만든 것과 다름없습니다. 그만큼 데이터가 이동할 수 있는 길이 넓어진 것입니다.

 

D램을 꿰어낸 HBM 반도체 (출처: The JoongAng)

 

- HBM은 AI 반도체에 많이 쓰여?

 

그렇습니다. HBM 이전에는 중간에 GPU 하나를 두고, 그 주위에 빙 둘러서 D램을 12개를 까는 방식을 방식 사용했습니다. 만약 D램 하나에 핀이 32개라면, 핀의 개수는 384개입니다. 단독주택들이 줄지어 있는데 들어갈 수 있는 통로가 384개라는 것입니다.

 

이를 12층짜리 D램을 쌓은 HBM으로 대체할 경우 HBM 한개만 하더라도 통로가 1,024개이므로 훨씬 넓은 데이터 도로가 되는 것입니다. GPU 하나를 놓고 주위에 HBM을 보통 4개 정도까지 연결하기도 합니다. 즉, 1,024개에 4를 곱하면 4,096개로, 어마어마한 넓이의 통로가 생기는 것입니다.

 

이 정도면 풀HD 영화 600개를 1초에 전송하는 넓이라고 합니다. 결국 데이터가 지연되는 현상은 굉장히 감소하게 됩니다. 그래서 최근 AI 반도체 쪽에서는 HBM이 굉장히 각광을 받고 있습니다.

 

- 없어서 못 팔 정도라던데. 가격도 비싸겠네.

 

네. HBM은 일반 D램보다 5배에서 10배 정도 비싼 가격에 팔리고 있습니다. 그래서 실제 판매량으로 보면 전체의 1% 정도밖에 안되는데도 매출액 비중으로 따지면 10% 가까이 될 정도입니다. 굉장히 효자 품목이죠. 그래서 이익률도 매우 높은 것으로 알려져 있습니다.

 

아직은 굉장히 초기 시장이긴 하지만, 앞으로 AI 반도체 수요가 더욱 많아지면 HBM 반도체의 수요는 갈수록 늘어날 수밖에 없을 것이라고 예상됩니다. 현재 HBM의 전체 시장 규모는 20억 달러, 한화로는 2조 5천억 원 수준인데, 최소 몇 배 이상 빠른 속도로 성장할 것으로 보입니다.

 

글로벌 HBM 시장 전망 (출처: The JoongAng)

 

특히 요즘 들어 삼성전자 SK하이닉스 같은 반도체 회사들이 수조 원씩 적자를 내고 있는 상황인데, HBM이 잘 팔리기 시작하면서 수익성에도 도움이 될 수 있을 것으로 보입니다. 원래 D램 시장에서도 우리나라 기업들의 점유율이 약 70% 정도되기는 합니다만, HBM 시장에서의 점유율은 더 높은 상황입니다.

 

HBM 시장에서 SK하이닉스는 전체 점유율의 50% 정도를 차지하고 있고, 삼성전자가 40%를 차지하고 있습니다. 미국의 마이크론은 점유율이 10% 정도밖에 되지 않습니다. 우리나라 기업들이 아직은 굉장히 잘 하고 있기 때문에, 이 시장은 커질수록 한국의 반도체 업체들이 수혜를 보게 되는 구조입니다.

 

삼성전자와 SK하이닉스의 HBM 타임라인 (출처: The JoongAng)

 

- 잘 되면 좋을 텐데... 기술 자체가 쉽지는 않을 것 같네. 

 

HBM 개발 시 가장 어려운 부분은 반도체를 쌓아놓기 때문에 발열 문제가 생긴다는 점입니다. 그래서 잘못 만들 경우 반도체가 휘어질 수도 있습니다. 결국 이를 극복하는 방법이 기술적인 난제입니다. 발열 문제를 해결하기 위해서, 반도체 사이사이에 발열을 막아주는 고순도 액체를 넣는 방식을 쓰기도 한다고 합니다. 이쪽 분야에서 연구 개발이 굉장히 많이 필요할 것으로 보입니다.

 

또한 요즘은 패키징 기술이 특히 중요해졌습니다. 왜냐하면 이미 미세하게 회로를 그리는 공정은 거의 기술 발전의 최대치까지 왔기 때문입니다. 앞으로 더 미세하게 만들 방법은 많지 않기 때문에, 이제는 기존의 반도체를 어떻게 붙여서 성능을 극대화할 것이냐가 관건입니다. 즉, 패키징 기술이 점점 더욱 중요한 시대로 흘러가고 있다는 것입니다.

 

현재 미국의 첨단 반도체 수출 금지로 인해 중국에서도 칩릿이라고 하는, 마치 레고 조각을 모으듯 조금 모자란 반도체를 가져다가 하나로 연결해서 사용하는 패키징 기술 개발이 굉장히 활발하게 개발되고 있는 상황입니다. 

 

그렇게 하면 부피는 조금 커지고 모양은 좀 없더라도 기능 자체는 큰 문제가 없어지기 때문에, 미국이 첨단 반도체 수출 금지해도 큰 타격을 받지 않게 됩니다. 앞으로는 이 패키징 기술의 흐름이 반도체의 패권에 굉장히 중요한 영향을 미칠 것으로 보입니다.

 

 

Posted by 한번
2023. 7. 17. 13:16
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chatGPT의 전 세계를 강타해서 공룡기업인 google은 뭐하고 싶나 싶었는데.. 

역시다 비슷한것을 준비하고 있었죠~ 바로 바드입니다. 

 

바드 접속 주소 : bard.google.com 

 

바드 사용법은 chatGPT와 동일합니다. 

바드 초기화면

위의 프롬프트에 텍스트를 입력하면 바드가 대답을 해주는 대화형 방식입니다. 

 

처음 접속하면 아래와 같이 아식 실험버전이라고 안내를 해줍니다. 

 

 

4월10일 구글에서 부랴부랴 오픈을 했고 다소 실망감이 섞인 반응들이 나왔었는데요. 당시에는 chatGPT가 한글이 지원되고 있어서 사람들도 bard를 직접 사용해 보려고 했는데 영어만 지원이 되었었죠. 

 

그런데 바로 어제 2023년 7월 13일에 한글을 정식으로 지원하기 시작하였습니다. 

https://bard.google.com/updates

 

https://bard.google.com/updates

 

bard.google.com

바드 한국어 지원

Q: 너는 누구니? 

Bard : 나는 Google AI의 사실적 언어 모델인 Bard입니다. 저는 방대한 양의 텍스트와 코드 데이터 세트로 훈련되었으며 다양한 프롬프트와 질문에 대한 응답으로 의사 소통하고 사람과 같은 텍스트를 생성할 수 있습니다. 예를 들어 사실적인 주제에 대한 요약을 제공하거나 이야기를 만들 수 있습니다.

나는 아직 개발 중이지만 다음을 포함하여 많은 종류의 작업을 수행하는 방법을 배웠습니다.

  • 귀하의 지시를 따르고 귀하의 요청을 신중하게 완료하기 위해 최선을 다하겠습니다.
  • 질문이 개방적이거나 도전적이거나 이상하더라도 포괄적이고 유익한 방식으로 답변하기 위해 제 지식을 사용할 것입니다.
  • 시, 코드, 대본, 음악 작품, 이메일, 편지 등과 같은 다양한 창의적인 텍스트 형식을 생성합니다. 귀하의 모든 요구 사항을 충족시키기 위해 최선을 다하겠습니다.

저는 아직 배울 것이 많지만 항상 새로운 것을 배우고 있습니다.

 

바드가 늦게 나와서 바드는 chatGPT를 알지만 chatGPT는 바드를 모릅니다. 그래서 바드한테 누가더 성능이 좋나고 물어봤습니다. ㅋㅋ 

 

[ Bard 대답 ] 

ChatGPT와 나는 모두 방대한 양의 텍스트 및 코드 데이터 세트로 훈련된 대규모 언어 모델입니다. 그러나 우리는 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다. ChatGPT는 텍스트 생성에 중점을 둔 반면 저는 사실적 언어 모델입니다. 이는 내가 ChatGPT보다 사실적인 주제에 대한 요약을 제공하는 데 더 나은 반면 ChatGPT가 이야기를 만드는 데 더 나은 것을 의미합니다. 또한 ChatGPT는 OpenAI에서 개발한 반면 저는 Google AI에서 개발했습니다. 이것은 우리 서로 다른 데이터 세트와 다른 교육 목표를 가질 수 있음을 의미합니다.

어느 모델이 더 우수한지에 대한 답은 무엇을 찾고 있는지에 달려 있습니다. 사실적인 주제에 대한 요약을 찾고 있다면 저는 ChatGPT보다 더 나은 선택일 수 있습니다. 이야기를 찾고 있다면 ChatGPT는 더 나은 선택일 수 있습니다.

 

여기서 사실적 언어모델이라는 것은.. ( 구글이 검색을 잘하는 회사라는 것을 한번 염두에 두시고.. )

  • 사실적인 주제에 대한 요약을 제공합니다.
  • 질문에 답변합니다.
  • 다양한 종류의 창의적인 콘텐츠를 작성합니다.

질문에 대해서 좀더 fact에 가까운 대답을 잘 찾는것은 구글이 검색을 하는 방대한 데이터를 가지고 있기 때문입니다. 그래서 chatGPT 보다 이런 부분에 대해서 더 잘 한다고 주장하는데.. 어느정도 수긍이 가는 부분입니다. ( 하지만 이건 bard의 주장일뿐 아직 검증되었다고 할 수는 없습니다. ) 

 

openAI가 chatGPT 4.0을 발표하고, 구글이 bard를 빠르게 업데이트 하면서 AI 전쟁에서 불이 나고 있네요. 

우리나라는 네이버가 하이퍼클로바를 8월에 오픈한다고 하는데 과연 어느정도 성능이 나올지 궁금해 짐니다. 

 

 

 

 

Posted by 한번
2023. 7. 15. 14:43
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날씨가 덮기는 하지만 아침, 저녁으로 런닝하기 참 좋을때 입니다. 

런닝을은 장비가 필요없는 운동으로 참 간단하게 할 수있는데요, 

그러나 런닝에도 치트키 레벨의 장비가 있다는것 아시나요?

 

바로 나이키의 알파플라이2 입니다. 

나이키 알파플라이2

런닝하는데 신발이 어느정도 영향을 미칠까요? 

 

 

 

엘리우드 킵초게가 올림픽 마라톤에서 위의 런닝화를 신고 출전해서 인간의 한계인 2시간의 벽을 깨버렸습니다. 

https://ko.wikipedia.org/wiki/%EC%97%98%EB%A6%AC%EC%9A%B0%EB%93%9C_%ED%82%B5%EC%B4%88%EA%B2%8C

 

엘리우드 킵초게 - 위키백과, 우리 모두의 백과사전

위키백과, 우리 모두의 백과사전. 엘리우드 킵초게(영어·칼렌진어: Eliud Kipchoge, 1984년 11월 5일 ~ )는 케냐의 육상 선수로 주 종목은 마라톤과 5000m이다. 2:01:39 의 공인 세계 기록을 보유중이며, 페

ko.wikipedia.org

 

그럼, 도대체 알파플라이2 런닝화의 어떤점이 좋은걸까요? 

 

1. 에어줌버블 : AIR ZOOM BUBBLE

에어줌버블

나이키의 대표기능인 에어입니다. 

나이키에어도 기능이 점점 발전했는데, 초창기 농구화에 있어 에어조던과는 훨씬 좋아졌네요.

위 이미지는 에어줌버블인데요, 압력이 눌렀을때 충격을 흡수해주면서 반대로 반발력이 작용하여 다시 원상으로 복구해주는 기능이 추가되었습니다. 

즉 달리기할때 약간의 통통거리게 만들어 주어서 땅에 착지할때 충격을 흡수하고, 다시 발들 들어서 달릴때 약간의 추천력을 더해주니 치트키라고 불릴만 합니다  ( 신발에 스카이 콩콩을 달았다고 할 수있죠 ) 

 

 

2. 뒷꿈치의 라운드 

런닝시 발이 땅에 착지할때 뒷꿈치부터 땅에 닿게 되는데요, 런닝에 최적화된 과학적인 디자인으로 러닝을 더 편하고 부드럽게 해주는 디자인이 적용되었습니다. 

라운드 디자인

디자인을 보면 자연스럽게 땅과 접지되는 부분이 물 흐르듯이, 저항감 없이 런닝을 하도록 도와줌니다. 

 

 

3. 아톰니트 소재

신발의 위쪽은 아톰니트 소재로 만들어 졌는데요. 나이키에서 여러가지 고급 라인 제품에 사용한는 초경량 소재입니다. 

 

 

아톰니트 소재

 

올림픽 금메달 선수가 신어서 화제가된 만큼 런닝화의 기능은 확실히 좋은것 같은데요, 일반인지 신기에는 가격이 초큼 비싼 수준입니다. 대략 찾아보니 30만원 수준~ ㅎㄷㄷ 

 

그래도 여유가 되시거나 런닝을 본격적으로 하실분은 한번 고민해보세요~

Posted by 한번
2023. 3. 5. 18:57
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전체가율은 다음과 같이 구할수 있습니다. 

 

전세가율 = 전세가격 / 매매가격 * 100 

 

예를들어서 서울에 거래가격이 10억짜리 아파트가 있고, 이 아파트의 전세가격이 6억원 이라면 6억 나누기 10억 하면 0.6이 나오고 이것을 백분율로 바꾸면 60%가 됩니다.  즉 아파트가치 대비 전세가치 비율을 뜻하게 됩니다.  바꾸어 말하면, 10억 아파트의 전세가율이 55%라고 하면 해당 집에 전세로 들어가기 위해서는 5.5억이 필요하게 되는 것입니다. 

 

아파트매매가격 

  • 가격에 영향을 주는 요소는 교통, 학군, 생활시설, 뷰, 양질의 일자리 등이 복합적으로 작용합니다. 
  • 매매가격은 미래가치가 투영 되어 있습니다. 
  • 현재는 조금 살기 불편해도 주변에 개발 호재가 있으면 해당 가치가 어느정도 선 반영되어 매매가격은 높아집니다.  
  • 즉, 미래에 지하철역이 아파트 주변에 생길 예정이면 해당 가치가 어느정도 선방영 됩니다. 

 

아파트전세가격

  • 현재의 주변환경을 반영한 시세입니다. 
  • 주변의 학군, 교통, 생활편의시설등이  현재 기준으로 가치평가를 받게 됩니다. 
  • 미래에 지하철역이 가까운 곳에 새로 생긴다고 해도 현재의 전세가격에는 영향을 안 미치게 됩니다. 

 

전세가율은 다른 가치평가방법을 가지는 매매가격대비 전세가격의 비율이 의미하는 것은 바로 매매가격과 전세가격의 차이를 나타내는 지표로 활용될수 있습니다. 

  • 전세가율이 높아지면,
    • 무주택자의 경우에는 매매가격과 차이가 크지 않게 되므로 전세대신 매매라는 선택지가 생겨서  매매가 활발해지는 경향이 있습니다. 
    • 유주택자는 전세가격이 높기때문에 갭투자도 활발해 지는 경향이 있습니다. 
    • 깡통 주택의 위험이 높아집니다. 
  • 전세가율이 낮아지면
    • 무주택자는 집을 사는것 보다 전세를 더 선호하는 경향이 있게 됩니다. 
    • 따라서 주택 매매건수가 줄어들게 됩니다. 
    • 유주택자는 갭투자비용이 증가하게 되어, 매매 건수가 줄어들게 됩니다. 

 

6개월간 전세가율

위 그래프에서 하늘색인 수도권의 전세가율을 보면 2022년 8월부터 2023년 1월까지 지속적으로 전세가율이 낮아지고 있는데요.. 

이것을 어떤의미로 해석해야 될까요? 

 

전세가격의 가치평가 방법인 여러가지 입지기준은 6개월간 수도권에 큰 변경은 없었습니다. 6개월간 살고있는 집의 크게 노후화 될리도 없고 교통이 나빠질리도 없는 것이죠. 

 

서울아파트전세가율

전세가율이 낮아지는건 전세가격이 빠지거나, 매매가격이 빠지거나 2가지 경우인데 KB시세 기준으로 보면 작년에 서울의 아파트값은 3% 정도 내렸는데, 전세 가격은 5% 조금 넘게 빠졌습니다. 

 

전세가율이 떨어지면, 즉, 전세 가격과 매매 가격의 차이가 더 커지면 그만큼 이른바 깡통 주택의 위험은 줄어들고, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 어려워집니다. 그러면 아파트 가격은 지금보다 더 떨어질 가능성이 높습니다.

 

전세가율이 낮아지면 전반적으로 부동산이 하락하는 시기라고 볼수 있습니다. 부동산이 하락해서 전세가율이 낮아지는 걸까요? 전세가율이 낮아져서 부동산이 하락하는 걸까요? 

위의 통계로 보면은 부동산이 하락하는 시점에서 나오는 하나의 특징으로 볼 수 있습니다. 

 

Posted by 한번
2023. 3. 1. 13:18
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2023년 1월 국토교통부에서 주택통계를 발표했습니다. 

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95087963 

 

국토교통부에서 알려드립니다

 

www.molit.go.kr

 

 

2023년 1월 미분양주택

 

미분양주택 

  • 부동산 시작의 방향을 볼때 중요한 미분양 통계가 포함되어 있습니다. 
  •  전국 미분양 주택은 총 75,359호로 집계되었으며, 전월(68,148호) 대비 10.6%(7,211호) 증가하였다
  • 지역별로는 
    • 수도권 12,257호 전월(11,076호) 대비 10.7%(1,181호) 증가
    • 지방 63,102호 전월(57,072호) 대비 10.6%(6,030호) 증가

 

미분양 주택수는 상당히 중요한 지표인데, 국토부장관은 아직 미분양 주택을 매입할 계획이 없다고 합니다.

  • 건설사가 배짱분양으로 고분양한걸 세금으로 매울 필요가 없다. 
  • 일단은 건설사가 할인 분양등으로 자구책을 마련하는게 좋다. 

미분양 주택수가 늘어나면서 신규 주택 건설수도 줄어들고 있긴한데요, 일단은 맞는 방향인것 같긴한데, 향후 미래에 주택 수요 감소에 대한 걱정은 있긴 합니다. 

2023년 1월 주택 공급 물량 추이

  • 인허가 단계는 대략 5년후의 주택공급 수치를 예상할수 있는 데이터이고, 
  • 착공은 단계는 아파트 건설에 대략 2~3년이 걸리는므로 향후 예상할수 있는 수치입니다. 
  • 분양과 준공 수치도 모두 감소상태입니다. 

 

 

주택거래량 

  • 아파트 거래량은 수도권, 서울 모두 감소 하고 있습니다. 
  • 전체수치에서 전년동월(22년1월) 대비 38% 감소하고, 5년평균 대비 63% 감소했으므로 거래 절벽이라고 할 수있습니다. 
  • 아파트거래양
    • 전월(22년12월)대비 소폭 상승하였지만, 작년 12월 거래량이 워낙 없어서 반응으로 보기는 조금 어렵
    • 5년 평균대비로는 역시나 72% 감소한 수치입니다. 
  • 엇! 서울시 아파트 거래량 수치가 다른것 같은데요 
    • 국토부 발표자료는 신고일 기준 
    • 서울시 발표자료는 거래인 기준 ( 서울시가 신고된 자료를 거래일로 다시 분류해서 발표 ) 
    • 참고로 서울시가 발표한  23년1월 아파트 거래건수는 대략 1400건임 

 

그럼 4줄로 요약해보면 

  • 미분양 증가
  • 매매거래량 감소
  • 전월세 거래량 증가
  • 인허가/실적/분양/준공 감소
Posted by 한번
2023. 3. 1. 12:12
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요즘에는 펀드 인기가 조금 시들해기진 했는데요.. 우리가 보통 펀드라고 이야기 하면 공모펀드를 이야기하고 그렇게 알고 있습니다. 
먼저 펀드는 자금을 모으는 방식에 따라서 아래처럼 구분할수 있습니다. 

공모형펀드 
공모펀드(Public Offering Fund)는 자본시장법상 공모(모집·매출)의 방식으로 투자자를 모으는 펀드를 의미한다. 공모펀드의 경우에는 투자자 보호를 위하여 분산투자 등 자산운용규제, 투자설명서 설명·교부의무, 외부감사 등 엄격한 규제가 적용된다.
 
사모형펀드 
사모펀드(Private Placement Fund)는 ① 자본시장법상 공모 외의 방식(사모)으로 투자자를 모으는 펀드로서 ② 법령에서 정하는 전문투자자 등을 제외한 투자자의 수가 49인 이하로 제한된다. 사모펀드의 경우에는 공모펀드와 달리 투자자 보호를 위한 엄격한 규제가 면제되거나 완화되어 있다.

 

그럼 헤지펀드는 무엇인가? 

사모펀드의 한가지 종류인데, 투자 방식에 헤지를 걸어서 위험을 약화하면서 수익을 극대화 하는 방식입니다. 

먼자 헤지가 무엇인지 알아보면.. 

 

예를 들어서 우리나라의 조선소는 배를 만들어서 파는회사인데, 배의 가격은 주로 달라로 하게되고, 계약시점과 배를 만들어서 인도되기까지의 시점이 짧게는 2~3년 걸리게 되는데요, 만약에 계약 시점에 원/달러 환율이 1400원 이었다가 배를 인도하는 시점에는 1200원으로 내려간다면, 계약시점에 1400원 환율에 맞워서 제조계약을 했을텐데 환율이 떨어지면 손해를 보게 되는 위험성을 가지고 있습니다. 따라서 이런 경우 달라 환율 변동의 위험성을 제거하기 위해서 아직 달라는 받지 못했지만, 미래에 받을 달라를 가지고 현재의 환율로 미리 매도하는 계약을 체결하기도 하는데요 이런 방식을 바로 헤지라고 합니다. 

 

쉽게 말하면 투자자가 가지고 있거나 앞으로 보유하려는 자산의 가치가 변함 따라 발생하는 위험을 없애려는 시도.

 

위험을 없애는 방법은 다양하고, 창의적이고 안정적인 방법을 고안하는 것이 바로 헤지펀드 운용의 노하우가 됩니다. 

 

 

알프레드존스

알프레드 존스가 헤지펀드를 만들게된 사고의 바탕에 대해서 살펴봅니다. 

* 1900년 생이고 아버지는 호주에서 제너럴 일렉트릭 사원이었음. ( 즉 부유한 집안 출신 ) 

* 미국 국무부에 합격해서 독일에서 외교관 생활을 시작함

* 독일에서 반나치 공산주의자 여자를 만나면서 공산주의와 사회주의에 눈을뜸 

* 미국에 복귀후 사회학과 대학원을 다니고, 포춘지 기자로 일을 함. 

* 기자로 먹고 살기 힘들다 보니 펀드 회사를 만듬~ 

 

 

알프레드 존스가 처음 만든 롱 / 숏 개념? 

1930년대에도 주식/펀드 시장이 존재 했었는데, 이때는 시장이 합리적이라고 생각하는 전통적인 투자자들이 있는 시대였습니다. 그래서 대부분의 투자들은 펀드를 사고 장기간 보유하는 방식으로 투자를 하고 있어서 대부분의 사람들은 펀드를 매수하기만 하고 매도를 잘 안하는 분위기 였습니다. 

 

그러다 보니, 당연히 가격의 왜곡이 발생하는데, 그 왜곡을 이용해서 돈을 벌 생각을 한 사람이 바로 알프레드 존슨입니다. 즉 그 당시의 시장이 비합리적인 부분이 있다는걸 발견하고, 숏 포지션을 통해서 돈을 벌 사람입니다. 

 

알프레드 존슨도 주식에는 좋은 주식과 나쁜 주식이 있다고 생각했는데요, 

전체 상증장에서는 좋은 주식은 더 많이 오르고, 나쁜 주식은 덜 오른다고 생각하고 

전체 하락장에서는 좋은 주식은 덜 떨어지고, 나쁜 주식은 더 많이 떨어진다고 생각했습니다. 

 

이걸 이용해서 아래와 같은 투자방식을 생각할 수 있습니다. 

 

 

  • 투자자는 총 10억의 투자금이 있다고 가정함. 
  • 전통적 투자자는 8:2의 방법으로 주식:채권으로 분산하여 투자함 ( 전통적인 방식 )
  • 헤지펀드는 10억을 추가로 빌려서 총 20억의 투자금을 확보
    • 13억은 좋은 주식 상승(롱)에 베팅
    • 7억은 좋은주식 하락(숏)에 베팅
  • 상승장시 좋은 주식은 30% 오른다고 가정, 나쁜주식은 10%만 오른다고 가정 
  • 하락장시 좋은 주식은 10% 하락한다고 가정, 나쁜주식은 30% 하락한다고 가정 

 

 이런 전략을 통해서 알프레드 존슨은 20년 가까이 연 평균 30%의 투자 수익을 거두게 되었다고 합니다. 짝짝~ 

 

당시의 이런 투자 비법은 비밀유지가 최고의 규칙이었다고 합니다. 그래도 30%이상의 고수익을 거두다 보면 소문이 나기 마련인데요, 그래서 알프레드 존슨은 펀드 규모가 어느정도 이상 커지면 펀드를 쪼개서 운용했다고 합니다. 펀드가 너무 커져서 주목받는걸 싫어했다고 하네요. 그러나 10~15년이 지나면서 다니던 직원들이 회사를 나가면서 비슷한 방식으로 펀드를 운영하는 회사를 만들면서 이런 투자 비법이 시장에 소문나기 시작했는데요.. 1968년에 40개의 펀드가 생고, 1969년에는 500개의 펀드가 생길정도로 급속도로 펴졌다고 합니다. 

 

지금은 너무도 당연하게 생각하는 롱/숏 개념을 투장 접목하여 큰 수익을 거둔 시장의 이단아~ 

사회의 비합리적인 부분을 찾아서 투자와 연결하는 방법은 따라하고 싶네요~ 

 

Posted by 한번
2023. 2. 25. 13:29
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회의나 미팅을 녹음하면 mp3파일을 얻을 수 있는데요.. 

짧은 시간이면 다시 들으면서 확인하면 되는데, 2시간이 넘는다면 원하는 부분을 찾는데도 시간이 상당히 걸립니다. 

 

그래서 가끔은 mp3에서 text를 자동으로 뽑아 주면 좋겠다고 생각했는데.. 

역시나 있네요~ 

 

클로바노트

 

클로바노트

[기본기능] : ★★★★★

* https://clovanote.naver.com/home  에서 이용가능

* webBrowser에서 mp3파일을 직접올리는 방식 

* 한국어의 경우 매우매우 정확한 text 파일이 추출됩니다. 

* 올린 파일에서 text를 뽑아내는 시간이 상당히 빠르다. 

* 추가로 설치할 필요가 없다. 

* 아직 베타단계로 한달에 300분 무료로 사용가능 ( 한달 지나면 다시 300분 추가됨 ) 

* 품질향상을 위한 정보에 동의하면 300분 추가됨 

* App을 이용하면 실시간 녹음및 전송도 가능함. 

*

 

 

Transcriptor : 오디오를 텍스트로 변환 

[기본기능] : ★★ 

* chrome 브라우저 확장기능으로 설치가 필요함. 

* https://chrome.google.com/webstore/detail/transkriptor-transcribe-a/pbajmiiebklfjhkeahpgjdlgclelihjh/related?hl=ko 에서 설치 가능 

* 클로바 노트처럼 MP3파일을 업로드 하는 방식과 Youtube 링크를 입력해서 뽑을수 있다. 

* MP3 파일을 업로드해서 처리하는 방식은 네이버 클로바노트보다 처리속도가 엄청 느리다. 

*  Youtube 링크 방식은 유투브에서 text를 뽑을때는 편리하지만 속도는 비슷하게 느리다. 

* 사용해보니 평가판으로 5분 길이만 제공된다. ㅠㅠ 

 

 

기타 다른 여러가지 chrome extention 중에서도 쓸만한것 아직 못찾았다. 

여러가지를 비교해 봤을때 클로바노트가 한국어에는 짱이고, 

사용성에도 최고다. 

Posted by 한번